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GUIDE

Come condurre un’assemblea condominiale

Cos’è l’assemblea condominiale e quale ruolo riveste nella vita del condominio

L’assemblea condominiale rappresenta la modalità più importante di partecipazione e confronto per la vita del condominio ed è l’organo collegiale con le competenze decisionali più ampie.

L’assemblea è chiamata ad assumere le risoluzioni più rilevanti che coinvolgono il condominio. Rappresenta gli interessi di tutti i condomini, che hanno diritto di partecipazione personalmente o tramite un delegato.

L’art. 1135 del Codice Civile indica le competenze dell’assemblea ordinaria:

  • conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione
  • approvazione del preventivo delle spese annuali e ripartizione delle stesse tra i condomini
  • approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e ’impiego del residuo attivo della gestione
  • delibera le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni 

L’assemblea è anche la sede in cui si nomina l’amministratore e si delibera il suo compenso, e in cui può essergli revocato l’incarico.

Una volta in carica, l’amministratore è il soggetto incaricato di convocare l’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto gestionale e per qualsiasi altra questione di competenza in via ordinaria. Inoltre è legittimato a convocare le assemblee straordinarie che si rendano necessarie.

Dopo l’assemblea deve dare esecuzione alle delibere assembleari e aggiornare il registro dei verbali.

Come si conduce l’assemblea condominiale

Per il corretto svolgimento dell’assemblea condominiale e la validità delle decisioni prese che saranno verbalizzate, sono varie le figure coinvolte e le procedure da rispettare.

Elezione di presidente e segretario

Per prima cosa, i condomini presenti alla riunione di condominio eleggono il presidente. Per la sua elezione è sufficiente la maggioranza relativa dei partecipanti. È importante sottolineare che il ruolo di presidente può essere ricoperto solo da un soggetto avente diritto alla convocazione e al voto, o da un suo delegato.  Di conseguenza l’amministratore – a meno che non sia residente nel condominio stesso – è escluso. In ogni caso, occorre sempre consultare il regolamento condominiale, che può contenere disposizioni particolari sulle cause di incompatibilità all’elezione a presidente.

Il presidente eletto provvede a far votare sempre con maggioranza relativa il segretario, a cui spetta il compito di scrivere, sotto dettatura del presidente, il verbale dell’assemblea.

Dopo la nomina di presidente e segretario, l’amministratore assiste allo svolgimento della riunione e interviene quando il presidente lo interpella per fornire chiarimenti richiesti.

 


 

Verifiche preliminari

Prima di iniziare la discussione dei punti all’ordine del giorno, il presidente deve verificare, in base alla documentazione fornitagli dall’amministratore e al registro di anagrafe condominiale, che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente invitati. Deve poi chiedere ai presenti se ci siano osservazioni sulla validità della convocazione o se ci siano state omesse o tardive convocazioni (almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea, escluso quello di recapito dell’avviso. In caso affermativo, l’assemblea sarà sciolta.

Proseguirà poi con l’appello dei presenti, verificando che i rispettivi millesimi siano stati messi a verbale, e con il controllo della regolarità delle deleghe. Ricordiamo che le deleghe devono essere scritte, non possono essere affidate all’amministratore e, se i condomini sono più di 20, un delegato non può rappresentare più di 1/5 e del valore proporzionale.

Il presidente ha anche il compito di verificare che non siano presenti soggetti terzi non legittimati ad ascoltare, escludendo eventuali professionisti e tecnici che potranno rimanere solo per il tempo necessario a relazionare sulle questioni di loro competenza.

Dopo aver controllato che si sia raggiunto il quorum costitutivo necessario per la validità dell’assemblea, conteggiando il numero dei presenti con relativi millesimi e delle deleghe, il presidente dichiara la riunione validamente costituita. In caso contrario, la dichiara “deserta”.

 


 

Discussione dei punti all’ordine del giorno

A questo punto può iniziare la trattazione dei punti all’ordine del giorno. Il presidente ha il compito di fare in modo che ogni argomento sia chiaro, interpellando quando necessario l’amministratore, e di dare la parola ai condomini che la chiedano per esprimere le proprie opinioni, nel rispetto di una durata ragionevole della discussione. Allo stesso tempo cura la corretta formazione della volontà assembleare su ogni punto all’ordine del giorno. Può anche proporre la trattazione anticipata un argomento ritenuto di particolare importanza o urgenza.

 


 

Votazione e redazione del verbale

Al termine della discussione su ciascun argomento all’ordine del giorno, il presidente chiama i presenti ad esprimersi e tiene conto della loro volontà per la deliberazione. Controlla che sia stata raggiunta o meno la maggioranza necessaria e proclama il risultato della votazione, che sarà messo correttamente a verbale.

 


 

Approvazione del verbale e chiusura della riunione

Al termine della trattazione di tutti i punti, i presenti sono chiamati a leggere e firmare il verbale, che sarà poi trascritto nell’apposito registro.

Per una trattazione specifica di come redigere il verbale, è disponibile la nostra guida.

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