Cerca
Close this search box.
GUIDE

Le delibere nulle e quelle annullabili

Cosa sono le delibere condominiali

Nell’ambito di un’assemblea condominiale, la delibera consiste in una decisione presa dalla maggioranza che riguarda questioni di interesse comune.

In particolare, la delibera condominiale è lo strumento che permette ai condomini di dare esecuzione alla decisione che hanno assunto durante l’assemblea. Tale decisione deve riguardare uno dei temi inseriti nell’ordine del giorno contenuto nella convocazione all’assemblea condominiale che l’amministratore invia preventivamente ai condomini.

Le delibere condominiali possono riferirsi a una varietà di temi, tra cui, per citare i più frequenti:

  • Approvazione del rendiconto condominiale
  • Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
  • Nomina e revoca dell’amministratore
  • Adozione o modifica delle regole contenute nel regolamento condominiale 
  • Approvazione di spese straordinarie

I requisiti per considerare valida una delibera

Una delibera condominiale, per essere considerata valida, deve avere le seguenti caratteristiche: 

  • Essere scritta nel verbale di assemblea
  • Il verbale deve riportare la votazione con indicazione del numero dei voti e dei millesimi rappresentati dai votanti
  • Riferirsi a un argomento inserito nella convocazione scritta per l’assemblea condominiale

Le delibere sono decisioni di indubbio valore, in quanto sono immediatamente esecutive, sono vincolanti per tutti i condomini e producono effetti immediati. Tuttavia, esiste un margine per la presentazione di opposizioni o ricorsi contro decisioni ritenute illegittime o dannose.

Delibere nulle e annullabili

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. S.U. sent. n.9839 del 14 aprile 2021) ha fatto chiarezza sulle situazioni in cui una delibera condominiale può essere considerata nulla o annullabile

Delibere nulle

Una delibera condominiale può essere considerata nulla quando ha degli elementi che rientrano in una delle seguente voci e la qualificano perciò come illecita:

  • È priva degli elementi essenziali
  • Ha un oggetto impossibile e stabilisce decisioni contrarie alle norme imperative, all’ordine pubblico, al buon costume o alla morale
  • Riguarda materie che non rientrano nelle competenze dell’assemblea 
  • Incide non sulle parti comuni ma sulla proprietà esclusiva di uno dei condomini o sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni (a meno che non si riflettano sull’uso adeguato delle cose comuni)
  • Non risulta inserita nel verbale di assemblea
  • È senza oggetto determinato o determinabile
  • Viene assunta senza la votazione dell’assemblea condominiale
  • È priva di una ragione concreta che la possa giustificare

Una delibera in cui si possa riscontrare uno o più di questi difetti è impugnabile senza limiti di tempo da chiunque abbia interesse a farlo.

 


 

Delibere annullabili

Una delibera condominiale è considerata annullabile quando presenta alcuni vizi formali come:

  • L’assemblea presenta delle irregolarità per quanto riguarda il mancato rispetto delle norme legali, convenzionali o regolamentari previste per la convocazione, la costituzione, la discussione e l’informazione 
  • La costituzione dell’assemblea è avvenuta in modo irregolare 
  • È approvata con una maggioranza di votanti inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale 
  • Viola la maggioranza qualificata richiesta per approvare determinate istanze

Una delibera annullabile può essere impugnata:

  • entro 30 giorni a decorrere dalla data della deliberazione da parte di chi si è astenuto o ha espresso voto contrario, facoltà non concessa a chi ha votato a favore
  • entro 30 giorni a decorrere dalla data di comunicazione della delibera per i condomini che erano assenti all’assemblea condominiale

È importante notare che, una volta trascorso il termine dei 30 giorni stabiliti dalla legge, la delibera non può più essere contestata, vincolando tutti i condomini al suo rispetto.

INDICE

Questo contenuto ti è stato utile?

Leggi le altre guide gratuite per la gestione delle assemblee condominiali.