Cerca
Close this search box.
GUIDE

Le maggioranze assembleari. Il regolamento condominiale

Il rispetto della maggioranza assembleare è il requisito fondamentale per approvare legittimamente le istanze più comuni in un’assemblea condominiale.

Vediamo le variabili che condizionano il quorum richiesto per l’approvazione.

I tipi di maggioranze: relativa, semplice, assoluta e qualificata

Facciamo chiarezza rispetto ad alcuni termini utilizzati nel linguaggio comune quando si parla di votazioni a maggioranza in assemblea condominiale:

  • Maggioranza semplice: ottiene un numero di voti superiore alla metà del numero totale dei votanti
  • Maggioranza relativa: totalizza un numero di voti superiore a quelli ottenuti da tutte le altre ipotesi nella stessa votazione. È quella richiesta, per esempio, per la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea
  • Maggioranza assoluta: ha un numero di voti superiore alla metà del numero totale degli aventi diritto
  • Maggioranza qualificata: ha un numero di voti non inferiore a una determinata frazione (es. 2/3, 4/5) fissata da una norma di legge o di regolamento condominiale; è in ogni caso superiore alla metà del numero totale dei votanti o degli aventi diritto al voto

Maggioranza per teste o per millesimi in ambito condominiale

In ambito condominiale, bisogna sempre tenere presente che, oltre al rispetto del tipo di maggioranza richiesta dalla questione oggetto di votazione, le delibere condominiali devono essere ottenute con una doppia maggioranza:

  • Maggioranza per teste: rappresenta la maggioranza delle persone intervenute aventi diritto al voto
  • Maggioranza per millesimi: rappresenta la maggioranza del valore dell’edificio. Molte decisioni in un condominio si basano sulla ripartizione delle spese tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. In questi casi, la maggioranza viene calcolata in base ai millesimi totali detenuti dai condomini presenti o che hanno votato. Per approvare un’innovazione al condominio, per esempio, è necessaria, sia in prima che in seconda convocazione, un numero di voti che rispecchi la maggioranza dei condomini presenti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio.

Assemblea in prima o seconda convocazione: le maggioranze necessarie per procedere

Per risolvere eventuali problemi a livello di maggioranze, la legge prevede la possibilità di fare 2 distinte convocazioni per l’assemblea condominiale. Se l’assemblea prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, è possibile convocare la seconda assemblea in un giorno successivo, entro dieci giorni dalla prima.

Vediamo nel dettaglio quali sono le maggioranze necessarie:

Assemblea in prima convocazione: è regolarmente costituita quando i condomini presenti rappresentano i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti. Le delibere oggetto di votazione sono valide se rappresentano la maggioranza dei presenti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Assemblea in seconda convocazione: ha il quorum costitutivo quando i condomini intervenuti rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti. Rispetto alla prima convocazione, per approvare una delibera è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini presenti alla riunione e almeno un terzo del valore dell’edificio.  Queste regole sono valide per delibere di carattere ordinario, mentre su questioni specifiche occorrono maggioranze diverse stabilite dalla legge.

Assemblea ordinaria e straordinaria: quorum costitutivi e deliberativi

Le assemblee condominiali sono di due tipi:

  • Assemblea ordinaria: deve essere obbligatoriamente tenuta una volta l’anno per discutere dell’approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo e della nomina dell’amministratore
  • Assemblea straordinaria: è facoltativa e può essere convocata su iniziativa dell’amministratore o dei condòmini per discutere di qualunque altro argomento di interesse comune
    I due tipi di assemblea non hanno differenze rispetto alle maggioranze necessarie per la costituzione e la delibera di un’istanza: si attengono pertanto alle regole elencate nel paragrafo precedente.

Maggioranze necessarie per deliberare questioni specifiche

La legge richiede un quorum specifico a seconda del tema che viene deliberato e spetta al presidente dell’assemblea osservare che, per ogni punto all’ordine del giorno, sia rispettata la maggioranza richiesta. 

Approvazione opere di manutenzione ordinaria

Per gli interventi di manutenzione ordinaria, volti a riparare, rinnovare e sostituire gli impianti tecnologici e le finiture esistenti nell’edificio, è sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza della metà + 1 dei presenti  e di un terzo del valore dell’edificio.

 


 

Approvazione di interventi di manutenzione straordinaria

Le opere di manutenzione straordinaria comprendono quei lavori che si rendono man mano necessari per ovviare a necessità o imprevisti sopraggiunti o all’obsolescenza degli impianti. Richiedono, in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.

 


 

Delibere che richiedono maggioranze qualificate

Occorre la maggioranza deliberativa pari alla maggioranza dei partecipanti alla riunione e i due terzi del valore dell’edificio per una serie di interventi specifici tra cui:

  • Cambio di destinazione d’uso delle parti comuni
  • Soppressione, istituzione o modificazione del servizio di portierato
  • Nomina e revoca dell’amministratore
  • Costituzione di ipoteca o altri diritti di garanzia
  • Il procedere ad una lite giudiziaria
  • Scioglimento del condominio

 


 

Delibere che richiedono l’unanimità

Il voto all’unanimità rappresenta i 1000 millesimi su mille ed è necessario per:

  • L’approvazione delle tabelle millesimali;
  • La vendita o la cessione di beni comuni;
  • Concessione in uso esclusivo di una parte comune;
  • Rinuncia al servizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

 


 

Modifica del regolamento condominiale

Il regolamento di condominio è l’insieme delle norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini. È il documento scritto che regola la vita condominiale, obbligatorio negli stabili con più di 10 condomini, al cui rispetto tutti sono tenuti. 

Esistono due tipi di regolamento condominiale, a cui si applicano regole diverse per la modifica:

  • Regolamento condominiale contrattuale: o convenzionale: è preposto dal costruttore o dal proprietario originario dello stabile e vincola tutti i condomini e i successivi acquirenti.  Nel caso in cui la modifica riguardi le clausole che incidono sui diritti soggettivi e sugli obblighi dei condomini occorre una delibera assembleare adottata all’unanimità. Nel caso in cui la clausola da modificare riguardi le modalità d’uso delle cose comuni, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, secondo la maggioranza prevista dall’art. 1136 del Codice Civile per il tipo di assemblea (prima/seconda convocazione)
  • Regolamento condominiale assembleare: è un regolamento adottato successivamente a quello contrattuale e, a differenza di questo, non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni e sulle parti di proprietà esclusiva. È adottato dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti – sia in prima che in seconda convocazione – la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

INDICE

Questo contenuto ti è stato utile?

Leggi le altre guide gratuite per la gestione delle assemblee condominiali.